최근 들어, 제 의뢰인 분들의 비중이 전세 계약 만료를 앞두고 집주인이 “이번엔 월세로 바꾸자”고 통보하는 경우에 대한 의뢰가 늘고 있습니다. 전세 사기 우려로 집주인이 먼저 전환을 요구하는 사례도 있고, 반대로 임차인이 보증금 부담을 줄이기 위해 월세 전환을 원하는 경우도 있습니다. 전세에서 월세 전환 계산 방법과 법적 기준을 정리해 봤으니 혹시 통보를 받으시는 상황이 오는 경우나 이미 받으신 분들은 참고하시어 도움되시길 바랍니다.
전세에서 월세로 전환, 집주인이 강제로 요구할 수 있나
결론부터 말하면 집주인이 일방적으로 강제 전환할 수 없습니다.
계약 기간 중에는 임차인 동의 없이 전환 불가합니다. 계약 만료 후 갱신 시점에 집주인이 전환을 제안할 수 있지만, 임차인이 거부하면 강제할 수 없습니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사했다면 집주인은 기존 조건 유지로만 갱신해야 합니다.
단, 계약갱신청구권을 이미 소진했거나 묵시적 갱신이 만료된 경우에는 새 계약 조건을 협의해야 합니다.
전월세 전환율이란
전세보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 전월세 전환율이라고 합니다. 주택임대차보호법 시행령에 법정 전환율 상한이 규정되어 있으며, 이를 초과한 전환은 무효입니다.
법정 전환율 공식:
전환율 = 한국은행 기준금리 + 2%
- 현재 기준금리는 한국은행 홈페이지(bok.or.kr)에서 확인
- 집주인이 법정 전환율을 초과해서 월세를 책정하면 임차인은 초과분 반환 청구 가능
- 약정 전환율이 법정 전환율보다 낮으면 약정 전환율 적용
전세에서 월세 전환 계산 방법
전세보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 계산식입니다.
월세 계산 공식:
월세 = 전환 대상 금액 × 전환율 ÷ 12
계산 예시 (전환율 5% 가정)
- 기존 전세보증금: 3억원
- 새 보증금으로 유지할 금액: 1억원
- 전환 대상 금액: 3억 – 1억 = 2억원
- 월세: 2억 × 0.05 ÷ 12 = 약 83만원
즉, 보증금 1억원에 월세 83만원이 법정 전환율 5% 기준 상한입니다. 집주인이 이보다 높은 월세를 요구하면 법정 전환율 초과입니다.
보증금 전액을 월세로 전환하는 경우
- 전세보증금: 2억원
- 보증금 없이 순수 월세로 전환 시
- 월세: 2억 × 0.05 ÷ 12 = 약 83만원
전세에서 월세 전환 시 임차인이 확인할 것
재계약 전 확인 사항
- 전환율이 법정 상한 이내인지 확인 — 한국은행 기준금리 확인 후 직접 계산
- 확정일자 재신청 — 보증금 금액이 바뀌면 새 계약서로 확정일자 다시 받아야 함
- 전월세 신고 — 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과면 30일 이내 신고 의무
- 등기부 재확인 — 전환 계약 전 선순위 담보 변동 여부 확인
전세사기 우려로 월세 전환을 고려하는 경우
전세사기 피해를 피하기 위해 자발적으로 월세로 전환하는 임차인도 늘고 있습니다. 전환 전 반드시 등기부등본과 집주인의 세금 체납 여부를 확인하세요. 전세사기 피해 대처법·신고 방법에서 피해 예방 수칙을 먼저 확인하세요.
이혼 후 공동 명의 부동산에서 전세 월세 전환이 필요한 경우 명의변경 처리도 함께 진행해야 합니다. 이혼 후 부동산 명의변경 방법도 참고하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 전환율을 법정 상한보다 높게 요구합니다. 어떻게 해야 하나요?
법정 전환율을 초과한 월세 약정은 초과분에 한해 무효입니다. 법정 전환율로 재산정한 월세를 제시하고, 집주인이 거부하면 임차권을 유지한 채 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.
Q. 계약 기간 중에 집주인이 월세 전환을 요구했습니다. 거부할 수 있나요?
계약 기간 중에는 임차인 동의 없이 전환 불가합니다. 거부 의사를 서면으로 전달하고, 집주인이 계속 압박한다면 내용증명으로 거부 의사를 공식화하세요.
Q. 전세 일부만 월세로 전환할 수 있나요?
가능합니다. 예를 들어 보증금 3억원 중 1억원만 유지하고 나머지 2억원을 월세로 전환하는 방식입니다. 전환 대상 금액에만 전환율을 적용해 월세를 계산합니다.
Q. 월세로 전환 후 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금 금액이 변경되면 새 임대차계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 확정일자는 새 계약 조건에 적용되지 않습니다.
전세에서 월세 전환은 집주인과 임차인이 합의해야만 가능하며, 법정 전환율 상한을 반드시 지켜야 합니다. 전세 월세 전환 계산이 복잡하거나 집주인과 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단(132번)에서 무료 계산 상담과 법률 지원을 받을 수 있습니다.