제게 의뢰가 들어왔던 많은 사례중에 상가 계약 관련 상담을 하다 보면 “상가임대차보호법이 적용되는지 몰랐다”는 분들이 꽤 있습니다. 특히 권리금 문제가 생긴 뒤에야 법을 찾아보는 경우가 많은데요. 중요한 건, 이미 계약이 끝난 후라면 보호받기 어렵습니다. 상가임대차보호법 적용 기준과 권리금 보호 내용을 미리 정리해보고 준비하시길 바라며 오늘 글을 써봤습니다. 쭉 읽어보세요.
상가임대차보호법이란
상가임대차보호법은 경제적 약자인 상가 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 계약갱신요구권, 권리금 보호, 차임 인상 제한 등 임차인에게 유리한 조항이 담겨 있습니다. 하지만 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 환산보증금 기준을 초과하면 일부 조항이 적용되지 않으므로 먼저 확인이 필요합니다.
상가임대차보호법 적용 기준 — 환산보증금
상가임대차보호법의 핵심 기준은 환산보증금입니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
예시: 보증금 3,000만원, 월세 100만원이면 환산보증금 = 3,000만원 + (100만원 × 100) = 1억 3,000만원
지역별 환산보증금 기준 (2026년 기준):
- 서울: 9억원 이하
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·부산: 6억 9,000만원 이하
- 광역시·세종시·안산·용인·김포·광주: 5억 4,000만원 이하
- 그 외 지역: 3억 7,000만원 이하
환산보증금이 기준 이하이면 상가임대차보호법 전면 적용됩니다. 기준을 초과하면 계약갱신요구권과 권리금 보호 조항은 적용되지만, 대항력·우선변제권 등 일부 조항은 적용되지 않습니다.
상가임대차보호법 핵심 보호 내용
계약갱신요구권 — 최대 10년
상가 임차인은 최초 계약일로부터 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
- 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 함
- 갱신 시 차임 인상률: 직전 차임의 5% 이내
- 임대인이 거절할 수 있는 정당 사유: 3개월 이상 차임 연체, 무단 전대, 건물 전부 철거·재건축 등
차임·보증금 인상 제한
임대인은 차임 또는 보증금을 1년에 5% 이상 올릴 수 없습니다. 경제 사정의 변동이 있어도 이 한도를 초과할 수 없습니다.
대항력
사업자등록 신청과 건물 인도를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 건물이 경매로 넘어가도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 확정일자를 받아두면 우선변제권도 생깁니다.
상가 권리금 보호 — 임대인의 방해 금지 의무
권리금은 기존 임차인이 새 임차인에게 영업 노하우, 단골, 시설비 등을 이유로 받는 돈입니다. 상가임대차보호법은 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지합니다.
임대인이 해서는 안 되는 행위
- 새 임차인과 임대차 계약을 거절하거나 현저히 고액의 차임을 요구하는 행위
- 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위
- 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 방해하는 행위
권리금 보호 청구 기간
임차인은 임대차 종료 3개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 수 있습니다. 이 기간에 임대인이 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
단, 아래 경우에는 권리금 보호를 받지 못합니다:
- 임차인이 3개월 이상 차임을 연체한 경우
- 계약갱신요구권 10년이 만료된 경우
- 임대인이 건물을 직접 사용하기 위해 갱신을 거절한 경우
보증금 반환 관련 분쟁이 함께 발생한 경우 전세보증금 반환 방법·소송 절차도 함께 확인하세요. 사업자등록과 확정일자 처리는 전입신고 확정일자 신청 방법·효력을 참고하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 환산보증금이 기준을 초과하면 상가임대차보호법 적용을 아예 못 받나요?
아닙니다. 환산보증금 초과 시에도 계약갱신요구권(10년)과 권리금 보호 조항은 적용됩니다. 대항력·우선변제권 등 일부 조항만 적용되지 않습니다.
Q. 계약갱신요구권 10년은 언제부터 계산하나요?
최초 임대차 계약을 체결한 날부터 기산합니다. 건물 소유자가 바뀌어도 기간은 이어서 계산합니다. 10년이 지나면 더 이상 갱신을 요구할 권리가 없습니다.
Q. 임대인이 직접 가게를 쓰겠다고 하면 권리금을 못 받나요?
임대인이 1년 6개월 이상 직접 사용하겠다는 정당한 사유가 있으면 갱신 거절이 가능하고, 이 경우 권리금 보호를 받기 어렵습니다. 단, 임대인이 허위로 직접 사용을 주장한 것이 밝혀지면 손해배상 청구가 가능합니다.
Q. 차임 5% 인상 제한은 매년 적용되나요?
네, 1년에 한 번, 직전 차임 대비 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 계약 갱신 시마다 적용되며 이를 초과한 약정은 무효입니다.
상가임대차보호법은 알고 있을 때와 모를 때 결과가 완전히 달라지는 법입니다. 계약 전 환산보증금 기준 확인과 확정일자 처리가 상가임대차 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다. 권리금이나 계약 갱신 문제로 분쟁이 생겼다면 대한법률구조공단(132번) 무료 상담을 먼저 받아보세요.